如果每月花费800多元，便可住在一套乡间别墅里安享晚年，这种看似不太可能的事情的确存在。记者了解到，在上海市奉贤区金汇镇上，一个名叫“ 荷庭养生农庄”的别墅项目的出现，使得这种可能得以变成现实。该别墅为农村改造项目，整栋别墅采用“1+3”的居住模式，即一户本地农民，外加三个租房人。
不过与平常租房模式有所不同的是，在这里需要一次性缴足30年的租金，加上物业管理费等，总共需要25万～29万元不等。租客获得居住权之后，也可以在中途转让，还兼具有投资价值。
荷庭养生农庄
那么，这种只有使用权的别墅到底具有什么样的特点呢？
农村别墅可长租
近日，记者的熟人徐先生一席话引起了记者的注意。他说自己在奉贤区金汇镇上看到一种别墅，可以一次性租住30年。
让记者感到有些奇怪的是为何可以长租30年。有过租房经历的人都知道，能够得以长期租住一套房的可能性很小，因为在租住过程中，总会有各种各样的原因导致租赁关系中断。那么，这种别墅缘何能够一次性租住那么长时间呢？
记者特地来到该项目所在地——奉贤区金汇镇沿江村。从莘庄出发，上A4高速路，到大叶公路向东至浦星路与南航公路的交汇处，便是该项目所在地。入口处是一大片荷塘，荷叶绿意盎然。小区建筑为西班牙建筑风格，白墙红瓦、酷似小炮楼的烟道，以及门窗上方的小屋檐等，无一不显露出西班牙式别墅的建筑特征。在附近农舍中显得有些鹤立鸡群。前期30栋别墅已经完工，记者进入别墅区发现，有少数几个捷足先登的业主已经装修完毕，并住了进来。
整个项目占地2.5平方公里，将建成集休闲、居住、养生、养老、旅游、农艺、生态为一体的假日养生农庄。从外部来看，荷庭养生农庄的乡村别墅为三层建筑，拥有一个独立庭院。但别墅内部却别有洞天，其实是由4套公寓组成，形成互不干涉的4个独立单元。每个单元都有单独的出入通道，底楼入口在南面，二三楼楼梯设置在北面。单元为平层，底层有复式可选择，一房一厅格局，每个套间面积在58～68平方米之间，按照公寓房型模式来设计，具有单独的厨卫空间。农户居住在一层的其中一套，其余三套交付给公司经营管理30年。而经营公司则将30年的居住权一次性出售。
记者在采访过程中了解到，目前每套房的居住权售价已经上涨，一位已经入住的王先生表示，他在一年半前购买时只花了17万元。而近期开发商给记者的报价则为25万元、27万元、29万元。据称，将在10月份开盘的二期房源居住权售价可能还要向上微调。
据开发商方面介绍，客户与开发商之间签订的既不是买卖合同，也不是租赁合同，而是投资经营合同，期限为30年。“所谓投资经营其实等同于租赁，只不过叫法不一样。”其中一个住户这样告诉记者。30年的租金在签订合同之后一周之内一次性付清。
并不合适投资
对于这样一种产品来说，可否用来投资，还是只能用来自住。
记者通过比较发现，自住更为划算。相对市中心公寓的租金水平来说，农庄别墅租金较为低廉。按照目前的报价初略估计，算上物业管理费，每月开销在 850元左右，这种价格市中心连一间房都租不下来，更何况一套面积达60平方米左右的一房一厅，更何况在这里住的是别墅，有独立的庭院和25～40平方米不等的大露台可供使用，居住品质自然是公寓无法比拟的。
但由于租赁市场尚未发展成熟，故投资风险不小。记者调查发现，周围方圆3公里之内多是农田，少见工厂企业，即使有，也是规模很小的私营企业，由此可见缺乏足够的人口支持，因而无法形成租赁市场。再者，这里暂时还没有开发休闲度假功能，无法吸引到更多的人来此消费居住，因此如果投资，将面临无人前来租房的尴尬局面。
还有人认为白天可在市中心上班，晚上回到农庄居住。不过，记者发现这种模式在目前无法实现。这主要是由于公交出行网络并不发达，因此对于那些尚未购车的上班族来说，几乎不太可能。已经入住的王先生现身说法，他从五角场乘坐公交车来到这里，总共花了近5个小时的时间。虽然轨道交通8号线已经通到了浦兴路、沈杜公路，但农庄并无班车与这里接驳，因此还是无法享受到地铁带来的便捷。
养老、度假皆宜
相对来说，荷庭养生农庄更加适合度假以及养老。
有销售人员向记者介绍说，前期客户中，大多数来自上海市中心。“这些人平时都居住在市中心，周末全家一起开车来农庄度假。”这为销售人员如是告诉记者。王先生也是最早入住的客户之一，他平时住在五角场，也只是周末才来这里小住几天。
相对市中心来说，周边配套设施较为匮乏。购物需要到金汇镇上，骑自行车需要15分钟。看病可到镇上的地段医院，不过医疗水平一般，好一点的医院为南桥医院，距离农庄约15分钟的车程。农庄里面有个小超市，出售油盐酱醋以及各种常见的蔬菜，价格较市中心还要便宜一些，如土豆为1.2元/斤，青椒 1.8元/斤，均比市中心的售价低20%左右。
退休一族如果选择来这里养老，其实是一个不错的选择。比较发现主要有两大好处，其一是这里的环境不错，相对来说，这里较市中心清静，而且空气质量也更好，等于天天泡氧吧，适合养老颐养天年。其二就是能通过一些手段，让自己获得除了退休工资之外的额外收入，提高生活质量。
主要有两种操作模式。第一种是以租换租。所谓以租换租就是指将自己在市中心的房屋租出去，获取租金收益，然后以此作为在农庄生活的用度开支。举例说明。假如某退休夫妇在田林新村内有一套面积为80平方米的两房，按照当前的租金水平，这套住房至少可以租到2800元/月，同时老夫妻俩的退休月工资为3000元。如果他们将房子租出去搬到农庄居住，每个月可供开支的金额将近5000元，这比居住在市中心来说，生活开销可大大增加。不过这种以租换租的情形对资金要求较高，购买居住权加上装修等费用，前期投入需要30万元左右。
还有一种是以售换租。所谓以售换租，是指先将自己的房产出售，然后以售房所得作为购买别墅居住权的资金，剩余部分用来养老。这种操作模式适合那些手头资金并不宽裕，但又希望住得更加舒适一点的人群。还是以上述案例为例来进行分析。假如这对夫妻决定将原住宅出售，出售所得作为养老资金使用。按照当前市场行情，原住房市价约135万元左右。那么老夫妻俩出售房产之后，除去购买别墅的居住权，他们手头会有100万元的现金可供支配。
租赁期限需留神
虽然开发商并不承认客户与自己之间的关系是租赁关系，但专家表示，这其实与租赁关系没有什么区别，因此留心这种超长期的租赁期限，以免让自己陷入被动境地。
上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，根据《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。所谓无效其实就是不发生法律效力。签订了一份租赁期限为30年的合同，并且按照30年的租赁期限一次性交纳了租金，对于第21年至第30年的部分，应当是无效的。无效就应当按照合同无效的处理规则处理，即返还财产。出租人应当返还给承租人10年的房租，承租人只能使用房屋至租赁期限的第20年。
但是如果自第21年起，房租上涨，出租人也就是别墅的拥有者农户提出要求加租金，以此发生纠纷闹上法院的话，农户提出终止合同，其请求是能够得到法院的支持的。因为这时双方的合同是不定期的租赁合同，任何一方都有权终止租赁合同。
此外，在租赁期前20年中的任何一天，只要农户提出超过20年的部分无效，法院会做出合同期限缩短至20年的判决。
