昨天,2010大连市夏季房交会进入第三天,根据调研机构指南针市场部对本届夏季房交会上的313组有效样本客户的调研显示,刚性需求群体整体购买力维持在40万~60万价格水平;六成以上的购房者愿意考虑二手房;43%的购房者认为后市价格将以下行为主,而春季房交会上调研的下行预期比例仅为15%。
超七成购房者为中青年
"指南针"对本次参加房交会的消费者进行随机抽样调查,经筛选有效样本为313组。在有效样本中超过七成的购房者为20岁~40岁的中青年群体,其中20岁~30岁的购房者依然是大连房地产市场的购买主力,占比达到47%。
在调研的有效样本中,选择甘井子区的比重赶超沙河口区,新兴区域关注度逐步升高。
甘井子区因其相对较低的价位和日渐成熟的生活配套设施成为刚性需求释放的集中区域,改善型需求现已将甘区作为首要区域,主要是因为区域内产品结构逐步完善和改善型住房增多以及价位相对较低。
随着交通的逐渐完善以及价格上的优势,一些刚性需求消费者更加看好新城区,选择新城区的比重达22%,较春季房交会上升7.5个百分点。总体来看,在城市全域化发展和交通逐步便利的背景下,新城区已经被越来越多的消费者肯定。
70m2~90m2受青睐
据指南针营销策划机构分析:70平方米以下的小户型及70平方米~90平方米产品受购房者青睐。从整体来看,购房者对面积在70平方米~90平方米的产品的青睐程度依旧居于首位,两室一厅受欢迎程度最高,次之为70平方米以下的小户型。
新政之后,刚性需求成为当前市场主体,表现特征为对性价比较高的产品更为关注,90平方米以下的产品受购房者关注度有所放大,而改善型需求受到政策抑制,占比较春季房交会有所下降。在本次房交会中一室及两室产品受到购房者较高追捧。
购买力被动提升
从房交会中统计的研究数据显示,目前购房者的主要购买力集中于40万~80万,占被调查整体的60%。其中刚性需求群体整体购买力相对较低,基本维持在40万~60万价格水平,仍有18%的刚性需求群体期望在40万以下购买住房,与目前市场状况有较大背离,而房价与需求主体市场承受力的背离,也切实体现出楼市发展中存在的不健康因素;32%的刚性需求群体期望在60万~80万内买到房子,环比今年春季房交会的19%上升了13个百分点,面对目前市场环境,消费者对于市场在一定时间的观望后也对购房资金做出了理性的调整。改善型需求购房者目前期望价格仍集中于80万~100万,而100万以上的改善型需求比例略有4个百分点的上涨,投资型需求总价位在40万~60万之间占据主力,占比达到65%,环比春季房交会上涨17个百分点,从中可以看出,消费者用于投资的资金计划逐步明确。
投资及改善型住房的需求在购房者中占39%,较春季房交会下降2个百分点。相比今年春季房交会,解决住所需求群体占比基本保持稳定,仅下滑1个百分点,婚房等特殊需求达到29%,较春季房交会上涨3个百分点。相比今年春季房交会,投资及改善型住房比例的下降间接导致刚性需求占比有所上升,主因在于受新政推行影响,投资型需求减少,前期受压制的刚性需求释放。需求结构的变化也势必会影响房源供应的形势,刚性需求的增加使得市场对中小面积的两室及小三室的需求量有所上升,购房者更倾向于选择功能性更强的产品。
六成以上购房者愿意考虑二手房
在选择二手房购房者的意向中,69%的购房者因价格相对便宜及区域配套发展成熟而选择二手房。从年龄分布方面分析,随着年龄的增长,二手房的选择意愿度占比在不断下降,20岁~30岁的购房者愿意选择二手房的占比为76%,主要原因在于青年客户群因工作机动性比较强等因素对住房的配套特别是交通要求较高,同时此年龄段购房者自身购房资金有限,在解决以基本居住为目的的前提下,二手房中小户型的选择余地相对新商品房更为丰富,购房压力也相对较轻,此两点是购买力相对不足的年轻人购买二手房的主要原因。
但调研数据也显示:3成以上的购房者表示不会考虑购买二手房,分析原因在于:其一,二手房2010年起恢复征收"两税",购房成本增加;其二,随着楼市调控政策的影响,部分新入市项目普遍下调了市场预期,也取得了市场的积极响应,另外,在部分区域的二手房价格已超越商品房价格的情况下,二手房目前并没有一个集中下调的迹象,因此这部分购房者侧重考虑和选择商品房。
新政影响下投机得到遏制
从调研问卷显示来看,认为"政策对购房无影响"的购房者中,首次置业者占据了较大的份额,原因在于以刚性需求为主,当市场价格达到预期目标便会考虑购房置业,对政策下的后市预期也相对理智。而因政策原因,购买二套房的购房者则认为首付提高对购房计划会造成更大的影响,三套及三套以上的购房者则多认为获得银行贷款的难度阻挡了置业计划的进一步进行。
综上所述,楼市调控政策实现了政策出台的预期目的,在一定程度上遏制了投机、投资客的入市,但同时也对改善型需求购房者造成了相当大的影响,短期内预计市场整体低迷情况难以得到改观。
后市预期:将以下行为主
在"购房者预期"方面,指南针对300多份样本分析后认为:国家在房价问题上出台政策调整楼市意在遏制房价快速上涨,近期在政府层面不断释放出调控政策绝不放松的信息背景下,增强了购房者对价格下行的预期,43%的购房者认为后市价格将以下行为主,新政前春季房交会的下行预期比例仅为15%。此次夏季房交会购房者对楼市预期上行的比例为28%,而春季房交会期间这一比例为58%,足以看出调控政策对市场的心理影响。但从认为调控政策无影响的(占比29%)和预期小幅下跌(占比36%)的两个方面,间接也可以看出购房者对大连楼市长期利好的信心。
综合本届夏季房交会的调研结果,指南针认为,新政出台后市场房源价格并未出现回调,但从房交会消费者心声来看,需求市场也没有放弃楼市,而是做了理性调整,投资及改善型需求比例小幅下滑,刚性需求群体购买力由于市场供应原因呈现被动上升迹象,同时对于产品的功能性要求进一步上升。面对市场目前状况,消费者不再盲目行动,而是深思熟虑后做出更为理性的选择。
