个人简介
刘永,湖南湘潭人。曾就职于新华社、拓维信息、泰盈集团等单位,现供职于宏泰置业,系东方新卡纳营销经理。一段三栖于传统媒体、IT行业、房产企业的特殊经历,练就出“市场触觉敏锐、逻辑思维缜密”的特性。基于丰富的营销实战与团队管理经验,制定了房地产行业内营销操盘规则与执行标准,包括前期策划10大风险预判体系、公式化的营销策划体系、营销实战3板斧15大流程、从4型基础性格扩充到14大脸谱的客户性格分析体系等四大系统,部分成果业已成为业内普遍采用的执行标准。
现在就是买房的最好时期
随着相关“细则”的相继落地,与老百姓息息相关的房地产市场,其后续走势如何,似乎越来越明朗了。
首先,可以肯定的是,在2010年度,不大可能再出台措辞更为严厉、内容更为详尽的举措与细则。
先来个纵向比较。在08年年中,我曾就中部某省会城市的房地产价格走势做过预见性判断,我说四次微跌(分别是房交会、十一、元旦、春节)之后,必将迎来强劲回升。所以我大胆建言,该冬明春是买房的最好时候,而我本人也在十一过后决然在中心城区买进一套“高价房”。事实证明,春节前后的探底后,立即迎来了该市房地产市场的火爆场景。全国亦然。
其实,那时的环境根本无法与现在相提并论。在07年,由于对经济形势的错误判断,导致很多开发商捂盘惜售。到08年时想有所作为,却苦于余粮不足,只好降价求保。而现在呢?感谢4万亿人民币的及时救市,让开发商们在09年赚了个盆满钵满,而且应对调控也信心满满,所以,除了一线城市有部分楼盘出现微调外,放眼全国,谁见到了“量价齐跌”的惨淡局面?
有人可能会说,还没到时候呢,慢慢看吧。但我们只需认真想一想就会发现,中央政府对房地产市场调控的一贯思路是“经济-民生”,即密集调控期、调控打压期、调控救市期。从09年12月9日的“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”,到6月4日“二套住房认定政策”的出台,半年期间,先后祭出18道令牌,加上央行两次上调准备金率以及相关地方细则的相继出台,政策的密集调控、打压达到了前所未有的境地。
而随后的商业地产不算二套房、部分银行的房贷政策已悄然松绑(如ZG银行已将省内客户认定为非外地客户,离婚后名下无房产的客户,贷款按“一套房”政策执行)等,标志着政策已悄然滑向救市期。而在日前ZJ地产人沙龙第三次会议上接近政策制定人士释放的信息,进一步印证了我的这一判断。住建局某副局透露道,此次“国十条”新政的特点之一就是将控制房价的任务交给地方政府。下一步,省政府要与住建部签订责任书:第一份责任书是稳定房价的;第二份责任书是保障房建设的。
其次,这轮调控并不到位,中央政府并未痛下毒手。前段时间,应邀在电视台某房产栏目的改版恳谈会上发言。本人利用这个机会谈了三点意见,其中第一点便是,“认真解读政策,实现当地房地市场跨越式发展”。个人认为,“新国十条”至少存在三大漏洞:
一、此次政策重点打击的是有点小钱的所谓中产阶层。想改善一下住房或实现闲余资金的保值增值(这是由于在我国现有体制之下,值得信任的投资渠道并不多,导致闲散资金全部涌向房地产行业决定的),对不起,“首付5成、利率1.1倍,三套更是要求大幅提高首付门槛”。其结果是,大家只好持币观望,等待机会的来临。而对于手中握有大量真金白银的投机客,如温州人、山西人,他们可以整栋整栋地买进,然后拉高房价后迅速出货的行为,政府却没有做任何限制。有人可能会说,他们人少啊,中国有几个温州、又有几个山西啊。其实,正是他们的存在,才是将房价抬高的最大推手!因为这些人以及其他一些隐性推手,手中握有的资金绝不比老百姓少,一条“二八定律”足以说明一切问题,更何况他们的融资筹钱能力远不是老百姓的想象空间所能企及的。
二、对“刚需”的扶持力度并不大。“首套房大于90㎡的,首付3成”就是一条不可逾越的生死线。做房地产的都知道,别看甲也炒房、乙也炒房,其实绝大多数的项目,首套房的购买者都超过50%。别看首付只增加10%,很多老百姓就是拿不出!如果想让政策具有延续性、持久性,至少,就应该大力扶持首套房的购买者。
三、相关内容措辞模糊。其中有关“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的说法,细细品来着实模糊,陈述缺乏明确的指向性,各地方在操作时很容易偷换概念进行混淆处理。事实上,本轮调控的核心就在于部分城市的房价过高、上涨过快,但偏偏在这个环节,为地方政府在政策执行层面留下了一个非常大的想象空间。房价何等高度才算过高?多快的涨幅才称过快?供求比达到什么程度算供应紧张?要知道,这些问题恐怕很难寻找出准确的标准答案,这无疑在今后的政策实施中埋下了“定时炸弹”。
再次,通过“征税杠杆”等来打击房地产的新政策不可能马上出来。大家都知道,很长一段时间以来,相关地方政府的财政收入的很大一部分都是依靠卖资源、卖土地获得的。现在,政府要大力打击投资性、投机性的买房行为,势必严重影响到地方政府的利益。于是,前段时间闹的最凶的是通过征税来弥补地方的“损失”,并由此找出了“法理”依据:温家宝在两会前就曾说过,“要采取经济和法律手段来抑制投机性和投资性的买房行为”。有人还煞有介事地说,调控的本意是将炒房者的资本套在楼市让它出不来,目的就是将楼市获利的资金给关起来。然后通过物业税慢慢收割就行了。据此来看,房产税,或者物业税可能5月份很快就会出台。
问题是,现在都到6月下旬了,还没见哪里有征税的征兆。其实,前段时间国税总局已明确表示,地方政府没有权力出台房地产税。当然,这话并没有否认说中央没权利出台新税种。种种迹象表明,“国十条”的目的是坚决遏制部分城市“房价过快上涨”,而非打压房价。既然是抑制部分城市房价过快上涨,那么到底哪些城市过高、过快又模糊其辞,又有什么理由让全国人民都遭受赋税之痛呢?
物权法的颁布实施都酝酿了十年,物业税或者房产税没有三五年不可能全面铺开。即便出台,也需先在四大一线城市试点试点再说。同时,“加息”这个杠杆,政府也不敢轻举妄动。中国如果加息,房地产泡沫加速破裂,资本外逃将更加严重。
央行迟迟不动用价格工具,意在传递国家在调整经济结构,并非在收缩经济。即便为了遏制通货膨胀,进行加息也是温和的,且次数不会过于频繁。央行希望民众将这种加息看作遏制通货膨胀的手段,而不是收缩经济的信号。
最后,目前的经济形势决定了政策不可能持久。“房地产”是与“出口”、“地方融资平台”齐驱并进的三驾马车,它牵涉到的上下游产业甚多,严厉打击只会造成国内经济的崩溃。所以很多人都认为,如果将来市场环境和经济状况发生变化,政策也会随之调整。事实上,“国十条”出台之初,各界人士在对政策的严厉性表示惊讶的同时,也做出“政策只作用于短期”的判断。
目前,全球经济并未企稳,我国在09年的表现,其贡献率达到前所未有的50%以上。这来之不易的喜人局面,面对包括房地产在内的国内紧缩政策以及国外环境的不确定性,经济是否会二次探底,关键要看政府如何应对。
所以,在去年12月底,温家宝就表示,经济刺激政策早退可能致前功尽弃。他说,我曾经说过这样一句话,“经济企稳向好并不等于经济根本好转”。过早地把我们刺激经济的政策退出的话,就可能造成前功尽弃,甚至使形势发生逆转。
而在今年5月中旬,温家宝又提出“当前宏观调控面临的两难问题不少。”要进一步加强经济运行监测,密切关注和正确分析形势的发展变化,把困难和问题考虑得更充分一些。
温总理还强调宏观调控要“适时适度”,要注重宏观经济政策的协调配合,防止多项政策叠加的负面影响,始终合理把握政策力度。这是自地产新政出台之后,国家领导首次针对密集宏观调控政策出台后对市场的负面影响作出表态。
政府的初衷是想通过调控将过快上涨的房价遏制住,并适当下调,同时保证促进成交量的放大。但问题是,下调多少房价买者才会进入?
另外,新政抑制了大量的中端消费人群,这些人是购房的主力,并且拥有足够的支付能力和良好的银行信誉,如果把他们挡在住房市场大门外,谁能进入?
故发改委相关官员近日也公开表示,正在联合住建部、国土资源部、银监会等多部委制定促进房地产业健康发展的文件,着眼于房地产业中长期的健康发展。
当然,政策的松动与调整只会是局部的,不可能再次推翻重来。否则,本届政府将颜面尽失、威信扫地。
