年初以来,中国多个城市的房价持续走高,房地产开发土地交易大幅升温,北京上海等地的部分楼盘价格创出新高,成交量同步放大,还出现了一人名下以“优惠”利率贷款买多套房、一些银行以“超低”首付向购房者提供按揭等现象。
同期,中国的月度新增贷款屡屡创出天量,上半年信贷总额超过7万亿元人民币,房贷占比不断提高。而购房者的实际购买能力并未明显增加,其购房冲动在很大程度上来自“政策优惠”。业内人士担心“中国版”次贷危机会否出现。
今年上半年,中国房地产市场行情一扫去年的阴霾。监测表明,上半年中国主要城市住宅市场强劲反弹,市场成交量基本恢复到2007年同期的水平。北京、天津、重庆、深圳、杭州等重点城市同比增幅接近或超过100%。南京一度出现千名购房者连夜排队抢购的情况。
与此同时,中国主要城市的住房价格也在持续攀高。国家统计局最新数据显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。
分析人士指出,上半年房地产市场的回暖和去年低迷的市场格局下压抑的刚性需求集中释放有关。另外,政府下调住房贷款利率以及降低房地产开发项目的资本金比例,都推动了房地产市场的企稳回升。
随着年后楼市交易的骤然升温,购房需求快速增长,大量首次置业客群在一季度进场吸收了大量低价房源。进入二季度后,在需求持续放量和部分开发商涨价的带动下,市场出现了“买涨不买跌”的趋势。出于资产保值的需要,部分投资客也做出了进场的决定,部分城市的房价已接近2007年的市场高点。
在中国楼市上演“火爆”行情的同时,银行信贷规模屡屡创出天量。中国上半年新增贷款达7.37万亿元,远超全年5万亿的目标,巨量的新增信贷引发了市场人士和投资者对通胀的担忧。
有专家表示,在增量货币进入实体经济的同时,不排除有一部分外溢至资本市场,从而推高了资产价格,因此对中国可能出现次贷危机的担忧并非多余。经济学家成思危表示,巨量信贷中有部分资金流入到了股市、楼市中,成为推高股市和楼市价格的原因之一。
房贷一直被中国银行认为是优质贷款。但目前,中国一线城市的房价已经超过普通消费者的承受能力。有专家警告说,未来一旦贷款购房者经济状况发生改变,或者房价出现大幅波动,他们中有人“拒绝”还贷或无力还贷的可能性很大。
但接受记者采访的房地产和银行等业界的专家普遍认为,中国不太可能出现“美国式”的次贷危机。外交学院国际金融研究中心主任欧明刚教授说,中国房贷市场跟美国的一个重要区别是中国目前还没有住房抵押贷款证券化产品,也不存在“零首付”业务。
据悉,美国的房贷市场根据借款人的信用等级划分为优质贷款市场、次优级贷款市场和次级贷款市场。次级贷款市场主要面向信用要求程度不高的客户,其贷款利率比一般抵押贷款要高,购房者提出贷款申请后,次级抵押贷款公司对其发放房贷,银行从贷款机构手中收购住房抵押贷款,再将其打包成证券化产品出售给投资者。
在2006年之前,美国房地产市场“莺歌燕舞”,次级住房抵押贷款市场兴盛一时,一些次级抵押贷款公司甚至推出了“零首付”和“零文件”业务,借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款,从而导致房地产市场虚假繁荣。但随着美联储加息,购房者还贷压力加重,特别是房价出现下跌使购房者通过出售住房或抵押住房再融资变得日益困难,次贷危机随即爆发。
“与美国相比,中国各大银行都更注重完善风险内控机制,银监会等行业监管部门对于行业风险控制也一直把关很严,中国银行业对于风险的防控意识要强于次贷危机爆发之前的美国银行业。”欧明刚告诉记者。
中国银监会近期下发通知,要求取消对存贷款时点指标的考核,防止月末、季末“冲规模”现象。央行在6月下旬发布的《中国金融稳定报告》中也提醒银行勿盲目放贷,表明监管层对贷款猛增已经予以高度关注。
某研究部高级研究员秦瑞认为,近期杭州出台政策要收紧二套房贷,这是政府针对市场情况对信贷采取微调的信号。“不排除中国在住房信贷方面存在一定的漏洞,但大部分银行对房贷审批严格”。
银监会主席刘明康日前在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调要防范房地产市场风险。他要求银行对投资性住房坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,防范“假按揭”“假首付”现象的发生。
此外,北京、上海等地政府已开始通过增加房地产开发土地供给来平抑房价。一度兴风作浪的“炒房团”在一些地方重新现身也引起了当地政府的警惕。
专家指出,房地产行业牵动上下游多个相关产业,地方政府重视楼市对经济发展的推动作用无可厚非,但如果房价上涨过快,就会加大工薪阶层的生活压力,监管层应进一步加大对激增贷款的流向和质量监控,因为楼市和银行业的健康发展才有利于各方的长远利益。
“在实体经济没有全面复苏的前提下,房价过快上涨,房地产贷款扩张太猛,可能会积累不良贷款。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕说,目前楼市的投机气氛“炙手可热”,银行收缩房地产信贷是有理由的。
