以“两房”为主的美国住房金融体系的精巧设计，曾经令无数研究房地产金融的学者赞叹不已。该体系的巧妙之处在于，通过“两房”这个中介使美国房地产金融的风险分散到全球投资者头上。
“两房”这个精巧的设计未能经得起次贷危机冲击所带来的警示是：真正确保房地产金融稳定的良方只有一个，那就是努力控制房地产价格的上涨速度；房地产与金融是一对孪生兄弟；金融的过度发展会增加金融体系的风险。
尹中立 许雄斌
2008年9月7日注定是一个非常重要的日子，因为这一天美国政府宣布接管房利美和房地美（简称“两房”）。美国财长保尔森强调，政府采取行动，是因为房利美与房地美对金融体系影响巨大，任何一家倒闭都会导致美国国内与全球的金融市场大动荡。这两家公司倒闭，也会影响美国人取得房贷、车贷与其它信用的能力。
如今，美国次贷危机引发的金融风暴席卷世界，全球经济也开始不可避免地走向衰退。笔者认为，作为此次百年一遇的金融危机中的一个重要节点，“两房”几十年的发展历程值得关注。“两房”从一个挽救住房金融危机的机构变成被挽救的对象的过程，更值得我们深思。
“两房”本是反危机产物
“两房”本来是美国政府反住房金融危机的产物，起源于20世纪30年代的大萧条。
对于美国银行业而言，住房抵押贷款举足轻重。在20世纪80年代之前，银行业及储蓄贷款机构50%左右的资产是住房抵押贷款，而在影响住房抵押贷款收益率的因素中，利率的变动最重要。在上世纪30年代大萧条后，美国银行业受到“Q条款”的约束，存款利率受到限制。因为住房抵押贷款期限长，且以固定利率为主，如果让利率任意浮动将面临巨大的利率风险。例如，上世纪50年代的住房抵押贷款利率只有5%左右，而到上世纪70年代高通货膨胀时期存款利率曾经超过15%，银行在50年代发放的住房抵押贷款到70年代将面临负收益。
但控制存款利率并没有使银行摆脱危机，在上世纪70年代，美国国债收益率超过了10%，远远高于“Q准则”规定的存款利率上限，其结果是银行存款流向债券市场，资本市场繁荣而银行萎缩，这就是所谓的“脱媒”现象。资金的大量流失使银行和储蓄机构无钱可贷并出现流动性危机。
