房地产市场一直分为三个板块，住宅、商铺和写字楼，一直以
来，老百姓所关心的大多是住宅和商铺，从房管局成交统计情况来
看，住宅和商铺占了成交额的80％以上。而广大企业所关心的写字
楼一直躲在市场的最角落，不如住宅、商铺那般透明。在这里，笔
者就广州写字楼市场做以下探讨。
甲级写字楼空置率居高不下
每一个写字楼的开发商都会感叹，写字楼不好做。事实摆在面
前，广州市目前写字楼的空置率至少在40％以上，销售的坚冰更是
难以逾越。广州市国土房管局为了消化空置写字楼，采取控制源头
的做法——大幅减少批准写字楼预售面积。1999年上半年批准预售
的写字楼面积仅3.94万平方米，比1998年上半年批准的21.64万平
方米下降81.79％，但写字楼市场的低迷并没有因此而得到缓解。市
场形势依旧不容乐观。
究竟是什么原因，让曾经红红火火的写字楼市场落到如此地
步？
广州目前的写字楼大多效仿香港的甲级写字楼，设计标准全部
参照高档写字楼标准，全幕墙、中央空调，物业品牌及自身设计的
质量等综合素质较高，为使用者提供相当舒适、豪华的办公环境。
但是同时也伴随着一连串的问题，成本高因此售价高，空调分摊费
用昂贵，甚至连洗手间所使用的一次性擦手用的纸巾都是一毛钱一
张，真是令人咋舌。使用费用昂贵倒也罢了，更令人恼火的是连加
班的自由都没有。要与美国总部联系怎么办？总部办公时间恰好是
广州的深夜，加班可以，明天等着收整层楼的空调费用帐单吧！
门槛高，使用不方便大大地限制了甲级写字楼的消费市场，购
买此类写字楼的客户多是几年前买楼花的投资客，目前写字楼市场
上甲级写字楼的销售几乎陷入停顿，活跃在市场上的大部分都是租
赁客户。此类客户以IT为代表的新兴行业为主体，所取的是甲级写
字楼能提供的门面，但毕竟此类企业不占主流，因此，甲级写字楼
租赁虽有回暖趋势，但空置率却一直不下来。
甲级写字楼空置率居高不下，为了争夺客源，各大写字楼纷纷
放低姿态，降低租金。目前写字楼的月租金大约为每平方米60元左
右，较巅峰时期下降超过50％，而东峻广场等写字楼的月租金甚至
低至每平方米30元。
租金下调，销售上升。二手租赁市场行情决定了一手楼的价格，
二手跳楼，一手当然也只能缩水。开发商没有利润可赚，不愿再冒
风险投资写字楼，因此市场供应量下调；而买家正好趁低吸入，造
成销售势头上扬。据统计广州市今年批准预售的写字楼面积不足4
万平方米，而成交量与去年同期相比却呈现大幅增长，达57.22％，
成交面积比批准预售量多出了192065平方米，由此可见，写字楼同
样也有春天。
乙级写字楼逆市飘升
写字楼市明里风平浪静，实则烽烟滚滚。在这场残酷的价格战
中，谁是真正的赢家？
甲级写字楼的优点一是豪华气派，二是管理周到，从中央空调
到24小时闭路监控，一应俱全。而这些优点恰恰也变成了他们的缺
点，一是造价太高，二是使用不方便，要加班的话就得承担所有的
中央空调费用，另外管理处的人还对此诸多限制。因此造成甲级写
字楼销售竞争力低。
而真正活跃在写字楼成交市场上的恰恰是那些名不见经传的乙
级写字楼，如东山区的湖景华厦、东环商厦、柏丽广场等。为什么
此类物业会在写字楼市场萧条的情况下逆市飘红呢？据笔者分析，
不外乎有以下几个原因：
1、此类楼盘并不在传统的三大区内，而是位于城市中心，都具
有交通便利的优点。写字楼不像住宅，越热闹越没有凑热闹，它的
使用性质决定了交通越方便，就越有利于开展工作。
2、此类楼盘不是所谓的豪华甲级写字楼，价格相对便宜。对市
场上大部分客户来说，每平方米8000元左右的写字楼是比较理想的
价位。
3、没有中央空调，使用费用低廉。对企业来说，降低办公成本，
就等于增加了企业效益，特别是对需要经常加班或刚起步扣小公司
来说，这无疑是一个最大的卖点。
4、此类写字楼实用率高，一般来说能达到75％以上，相当于大
大地降低了单位面积单价。
5、此类写字楼一般都提供24小时服务，以确保有需要加班的
企业能正常使用。
中小企业成为生力军
前几年购买甲级写字楼的多半以投资客为主，从今年写字楼交
易情况分析，内销的比例占到95.19％，其中大部分以中小企业为主。
这些买家绝大部分为自用，他们会在价格及使用成本上考虑得更多，
因此，拿出真正合适他们的写字楼，为他们创造一个好的办公环境
才是最现实的。
由于客户以中小企业为主体，因此，乙级写字楼必须迎合客户，
从付款方式上减轻客户的资金压力，从配套服务和物业管理上做到
切合实际，该增加的增加，没必要的摆设尽可能减少。针对中小企
业办公面积较小，不可能每家小公司都拿出一个豪华的会议室、接
待厅，湖景华厦考虑到客户需要，专门配备公用会议室，供业主们
接待客户使用，此举深得业主们的认可。
中小企业正处于发展阶段，资金一次性积压太多会让客户喘不
过气来，湖景华厦拿出三层楼试推行免首期，以相当于租金的费用
来供楼的付款方式，降低了购买者的压力，在市场上引起了强烈的
反响，特别得到中小企业的青睐，推出一个月就销售出几千平方米。
从乙级写字楼的畅销可以看出，写字楼空置并不可怕，关键是
抓住客户的需求，从方便客户、服务于客户上考虑，把潜力市场变
成现实可行的市场，那才是羊城写字楼的春天。
热门写字楼租售价格
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区域 地点 名称 售价 月租 管理费
(元／平方米) (元／平方米) (元／平方米)
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东山 东华南路 湖景华厦 5800－7000 ￥5
环市东路 世贸中心 6300－7000 45－73 ￥28
环市东路 电子大厦 …… 100 ￥25
环市东路 好世界广场 …… 80
环市东路 国际A 6000－8000 44－56 ＄34
建设六马路 宜安广场 7500－8000 52－68 ￥21.5
环市东路 东山广场 6800 69－85 ＄26
东风东路 东峻广场 5000－6000 26－34 ＄30
天河 天河北路 中信广场 11000－14000 78－110 ＄30
天河北路 国贸大厦 …… 40－55 ￥27
天河北路 大都会广场 10000－11000 75－85 ＄29
天河北路 时代广场 …… 45－50 ……
越秀 东风中路 交易广场 6000－6200 30－48 ＄29
东风中路 国际银行中心 …… 48 ￥28
荔湾 人民中路 美国银行中心 …… 29－43 ＄27
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（信息时报）
