2000年起，北京写字楼市场已经出现强劲的反弹，这个事实大家有目共
睹，在租务市场的标志即是东方广场这样曾经闹过低租金事件的楼盘，也将
租金调高至USD28／平方米·月，目前涨到USD30／平方米·月，并取得
较好的租务业绩。在销售市场，航华科贸中心写字楼整售，超过5亿元，美
惠大厦写字楼整售，超过4亿元。所以有人称，持续低迷长达五年多的北京
写字楼市场出现了触底反弹的行情。
但是关于这波行情往后的走势则出现了意见分岐，一方认为此次写字楼
市场的反弹是代表大势反弹，未来将面临一个长期的持续增长的市场，是为
正方。
而另一方显然还没有走出熊市的阴影，认为此波行情不过是阶段性反
弹，而且因积压较久，反弹力度较大，但并不会改变写字楼持续低迷的大局，
北京写字楼还依然处于消化期，真正的行情反转还尚需时日，是为反方。
现我们将正反两方主要观点及分析提供大家参考。
反方：写字楼租售价格弱势反弹，后期将持续低迷
反方观点一：供应量将大增
我们承认近期的市场看涨，实际上，北京的写字楼价格回调用了约7个
月的时间，从去年下半年平均USD14／平方米·月左右升至今年上半年的
US20／平方米·月以上，在第三季度中，稳定在一个较高的水平上。但我们
认为，往后会再度调低，主要原因是今年下半年的供应量将会大增。
东部燕莎商圈中的新恒基一期（新近改名为鹏润大厦）及其二期里兹大
厦和现代盛世大厦将有20多万平方米虚席以待；位于朝阳门的世界金融中心
今年底会有11.6万平方米交付使用，其租金报价低于北京甲级写字楼的价：
东方广场在其西一、西三座赢得约90％以上的高出租率后，下半年又将其士
二座5万平方米的总面积推向了写字楼市场。另外，2001年4月东方广场还
将推出15万平方米的写字楼。
以上这些即将上市的近百万平方米的写字楼，无疑会给客户提供太多的
选择机会。
反方观点二：需求量负增长
在写字供应量增长的同时，客户的需求在减少。
从去年底显示出来的WTO效应，并没有因为5月的欧盟谈判和美国给予
中国最惠国待遇而再次增加，反而是上半年许多客户已找到并签约了自己满
意的写字楼。
短期内，即使WTO谈判有更新的进展，驻华公司数量也不会因此有大的
增长，实际上，尽管有WTO的限制，但因中国历年的开发政策，诸多跨国公
司早已进入中国境内，WTO概念并不是写字楼重新获得需求量的主力军。这
一点，一直是业内的一大误区。
反方观点三：写字楼行情反转因素淡化
此次写字楼情况反转，其主要原因是新经济导致的激增需求量，诸多围
绕网络、电子商务等新经济引来的风险投资云集北京，这些来自欧美、新加
坡、香港、大陆各地上市公司及投机家的钱进京后，第一概念即是体面的、
大型的甚至是豪华的办公室，特别是某些骗钱的公司，所以，很快导致北京
高档写字楼租金跳升。我们已经看到，稍微有一点访问量的网站都在租用高
档写字楼，而且有不少网站整层整栋租用写字楼。这股新经济刺激的不仅仅
是北京写字楼市场，而且大大刺激诸如人才、广告、甚至新闻与娱乐行业。
但这种刺激难以持续，从近期网站缩水，风险投资减小等信息分析，网
站租用高档写字楼的趋势正在减少，大有偃旗息鼓之势。在另一种新经济没
有诞生之前，北京写字楼市场的需求难以乐观。
反方观点四：投资型客户群短缺
除可以购整栋的大集团公司外，一般的中小企业对于自购办公楼的热情
并不高，这是企业的通病。
一方面，购置物业占用大量流动资金，另一方面，中小企业的发展并没
有定型，无发展空间的企业没有实力购置物业，有发展前景的企业不知道购
多大面积的办公楼合适。
如炜衡律师事务所在1999年售价低迷时购时了远洋大厦，尽管远洋大厦
售价上调较多，但炜衡依然退掉合同，主要原因是公司扩大后原面积不够用。
另外，一些业务关系不稳定的服务型企业还要随自己的业务范围而移动
办公区位。
所以，开发商和用家之间，应该有一个投资层，即写字楼的买家中应该
有一定比例的投资型客户，正常的情况下，应该在三成左右。这一点在北京
住宅市场上日渐明显，但在写字楼市场上基本上没有形成，这是写字楼销售
市场打不开局面的原因。
同时，这些投资型客户对租金的敏感度远远高于发展商，所以，有投资
型客户后，市场租金真实度较强，不会让有价无市的局面持续影响写字楼租
售价正常回调。
反方观点五：经济大环境联动
目前世界经济大社区的概念已然明显，大家知道，中国证券市场难以受
到世界金融的影响，主要原因是因为中国金融并没有开放，但中国对跨国公
司是开放的，所以写字楼租金市场是全球联动的。
据消息，香港、韩国等地的写字楼价格目前也开始了不同程度的下调，
下调幅度约为15％左右。
正方：写字楼租售价格反弹，后势将出现缓慢持续上升。
正方观点一：长期低迷
探底反弹
1993年至1995年是北京写字楼市场的黄金时代。以万通新世界广场为代
表的高档商用楼项目创造了北京房地产开发历史上的奇迹。
1995年下半年诸如恒基中心、南银大厦、光华长安、丰联广场、华普大
厦等众多大体量优质写字楼集中推出，北京市写字楼市场的供应量远远超出
了需求量，成为写字楼市场盛衰的转折点。1996年，写字楼租售价明显反转。
1997、1998两年随着竣工量大增（近100万平方米的供应量），北京写字楼
市场租金及售价下调，空置率上升，整体处于持续低迷的状态中。
1999年写字楼市场处于调整状态，一度出现调整尾盘时常见的急跌，跌
近谷底。1999年底，许多公司借此机会扩充写字楼租赁面积或搬迁至优质物
业：如IBM从丽都迁入盈科，占据1.6万平方米的楼面；MOTOROLA、HP
整栋购买招商局大厦等；另一方面，大部分优质写字楼以较低的价格和灵活
的付款方式吸引租户，以减少空置率。
所以，2000年面临的是一个曾经冲高，经过合理持续阴跌后，目前已经
抬升的市场，是写字楼市场持续多年的低迷必须带来的市场。
正方观点二：供应量已大作调整
写字楼持续低迷的分析往往建立在供应量大的数据上。但近些年，因业
内共知开发写字楼的回报低，所以，诸多项目都停建写字楼或改写字楼为住
宅公寓，这种离场式的“消化量”也是较大的，大大减轻了写字楼市场的供
应压力。
如国际友谊花园入住两三年，其二期写字楼已经停建，这样的楼盘还包
括金岛花园、世方豪庭等，改建项目诸如华澳二期嘉慧苑、部分现代城写字
楼改为SOHO等。
这样，2000年，高档写字楼的供应量明显减少，如2000年下半年在售
的写字楼不过是数码科技大厦、中关村大厦、太平洋国际大厦、华彬国际大
厦、世界金融中心、现代城写字楼等，2001年后基本没有新增供应量。而且，
目前显示的行情正是供应量减少的表现：写字楼平均入住率已经不断上涨，
超过80％以上。
正方观点三：宏观利好政策逼近
1999年底，中美两国政府达成了有关中国加入世贸组织的协议，中国加
入全球经济一体化的进程加快，故大部分外国公司都准备在京扩大办公面积
和营业规模；同时，互联网作为朝阳行业促进了国内信息产业的急剧发展，
今年头两个月北京共批准三资企业127家，协议外资金额达4.1亿美元，较上
年同期增长16.3％，其中大部分为网络信息类的同新技术企业。如吉通在首
都时代广场占据了近3000平米的楼面，China.com在国贸二期租用了800平
米，SOHU迁入光华长安、网易进驻嘉里中心等；国内公司对写字楼面积的
需求增大，成为市场需求的重要支撑。
至少从目前来看，网络公司仍旧保持着强劲的势头。
正方观点四：投资性购买成为可能
大家都知道，公寓住宅热销除房价下调外，跟银行贷款的跟进大有关系，
银行贷款力度在不断加大的同时，利率又在不断下调。这就使购房压力大减，
在吸引更多人群购楼的同时，投资性购买大为增长。
2000年3月29日，自从中国银行北京市分行对SOHO现代城写字楼开
办贷款开始，银行对写字楼贷款已然成风。中国银行为现代城客户提供了7
成15年商业楼房按揭贷款，贷款的额度和期限都大大出乎业内人士预料，至
九月份，大多数在售写字楼都对个人购房提供写字楼贷款，高达八成三十年，
这样的做法使绝大多数公司感觉到购写字楼比租用写字楼合适，而且，写字
楼投资性买家大增。
据报，现代城C座写字楼开盘当天抽签成交面积5726平方米，金额
54676972元，加上整层的大客户购买，成交面积共达11349平方米，认购总
金额1.1亿元。而且两万多平方米在短期内消化完，其中有大量投资型客户，
按现代城目前计算，投资客的租金回报率在14.2％，而且建筑期付五成的按
揭，每月租金还款后还有约数千元收入。
正方观点五：租金上扬配合售价支持
一般写字楼租金随市场供求变化影响较敏感，而只有在市场租金变化趋
稳后半年，写字楼售价才会出现明显变化。如1995年写字楼售价炒高，主要
是受上一年写字楼租金暴涨影响的。
目前北京写字楼租金的上调直接影响到销售价格的调整，受国内公司大
量购买写字楼影响，二季度写字楼买卖赎民交相应活跃起来。第三季度北京
写字楼售价与上季度相比平均上调了两三个百分点，现在北京优质写字楼的
平均价为USD2600－2765／平方米，投资回报率在8％左右，尽管不高，
但回报相当稳定。这样的回报能够支持写字楼售价进一步上扬。售价有望再
上新台阶。
