在房地产物业类型中，现在最热的是普通内销商品房，或者说是经济适
用房，从2000年初起市场中终于又有了别墅和写字楼的声音：别墅市场开始
回暖，写字楼租金狂涨。这两种类型的物业都曾在我国房地产开发的早期辉
煌过好一阵子。可不在过去的五年里，它们要么淡出了市场，要么强忍着价
格直线下降的压力，出路、希望都罩在了一个低迷市场的网中。99年下半年
对写字楼来说应该是一个重燃希望的时期。中关村的重新定全，入世利好的
刺激，让写字楼的开发商们多少感觉到新世纪意味着一个新的开始，写字楼
要重新上路了。
回顾篇
回头看看，写字楼风风雨雨的十五年
1985－1993年北京写字楼起点很高
北京写字楼的发源地应属建国门外大街、第一使馆区一带。1985年，最
早开业的写字楼是国际大厦。1987年它对面的赛特大厦也投入了使用，并成
为当时外企在京公司及办事处的办公场所。其后的1990年至1992年，国际
贸易中心、京广中心、燕莎、京城大厦、汇园大厦、幸福大厦、京信大厦等
陆续落成并使用，这三年是写字楼的供应高峰阶段。到1993年底，北京同、
中档写字楼的总建筑面积达到48.7万平方米。截止到1992年，在京推出的写
字楼均是只租不售的。目前，这些写字楼中的绝大部分仍是市场中口碑很好
的，其品质也不落伍，可见，北京的写字楼是从一个高起点开始的。
1993年10月，首届“中国房地产交易会”的举行标志着外销写字楼的预
售正式开始，在此之前，北京的写字楼只租不售。当时，推出的第一个项目
为位于方庄的“金城中心”（外销证号001）。除此之外，还有长安俱乐部、
金汇中心、万通新世界广场、银都大厦、富华大厦等不足10个项目，其中售
价最高为USD5000／平方米的长安俱乐部。
1994年写字楼销售竞争最激烈
1994年全年北京共推出24个写字楼，如王府世纪广场，国宾花园、南银
大厦、新恒基中心、高斓大厦、投资广场、城市广场、丰联广场、华普国际
大厦、汇城广场等。其中，利达行销售的万通新世界广场是93年12月开盘
的，开售仅三天，一、二期即告售罄，并从一期的USD2200／平方米卖到了
三期的USD3500／平方米。恒基中心一期售价USD4680／平方米。据有关
部门的统计，北京写字楼的租金那时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，
甲A级写字楼的租金高达USD100／平方米·月。就在这样的高租金背景下，
市场上高、中档写字楼几乎是满租无空房。此时，由于竞争压力越来越激烈，
90％的项目委托了代理商销售。因此，94年也是代理行最活跃的一年。
1995年中－1999年写字楼进入低潮期
1994年由于需求的不断增长，使得大批开发商争相开发写字楼项目，新
建并立项开工的写字楼急剧增加。1995年上半年，有10个项目推出，包括：
京龙大厦、月坛大厦、京瑞大厦、京盛大厦、建威大厦、东环广场、新中原
大厦、长新大厦、新东安市场等。但由于供应量的急剧增加，使得供求关系
发生倾斜，加上政府宏观调控的影响，写字楼市场趋于平淡。外销写字楼售
价介于USD2200－2500／平方米之间，而完工或接近完工的项目维持在
USD3000／平方米。当时售价最高的是均价USD3700／平方米的恒基中心。
北京写字楼租金是从1994年底开始下降的。1994年底租金为USD76.8
／平方米·月（使用面积），1995年为USD74.39／平方米·月，1996年一
季度为USD72.38／平方米·月，而1997、1998年则分别降为USD39.4及
USD20／平方米·月。北京写字楼最为低落的时期为1998年底到1999年初，
租金低至USD13／平方米·月，有的写字楼还提供如装修期及长达6个月的
免租期，这就等于租金低于USD10／平方米·月。
这段时期内，不少项目有价无市。于是，市场中出现了真正面对现实的
开发商，1996年底，京泰大厦以低于周边写字楼30％的价格：USD20／平
方米·（建筑面积含物业管理费）推出，两个月租完，致使中粮广场、恒基
中心、中服大厦等物业将租金从USD30－32／平方米·月降至USD22－25
／平方米·月。
1998年由于有一些大公司进入市场租房，开发商为抢占市场，大打价格
战。这时期，成交的租金创下了面积租约的最低点。
1998年至1999年，市场是在缓慢地消化着存量，需求量受亚洲金融风暴
的影响很大，写字楼市道萧条。
1999年下半年至今写字楼的希望多了
1999年6月，在国务院“关于加快建设中关村高科技区的批复”下发后，
“中关村经济”的概念让该地区的写字楼最早感觉到了复苏的希望。目前，
中关村地区的写字楼总建筑面积约46万平方米，其中约85％的项目租售率
在85％－95％。其中，知春大厦、泛亚大厦、希格玛大厦、中电信息大厦、
理工大厦的出租率几乎为100％。租金最低为USD12／平方米·月，最高达
到USD35／平方米·月。平均租金在USD20／平方米·月。
1999年11月，中美签署世贸双边准入协议，中国即将进入世贸组织实实
在在刺激了北京的写字楼市场。特别是外国公司重新审视其在中国的市场运
作，对扩大投资抱有积极态度，其中包括对物业的投入。在协议签署的第二
天，东方广场租金报价由USD25／平方米·月提高到了USD28／平方米·月。
继东方广场之后，嘉里中心、国贸中心、燕莎商圈写字楼带头涨价。而北京
科技会展中心售价也达到了两年前很难预料的USD2200／平方米。
随着申奥活动的开展，为沉寂多年的亚运村地区写字楼市场带来了机
遇，但目前该地区规模大、档次高的写字楼都不是现楼，如兴建中的汇欣大
厦、炎黄大厦（远大中心大厦）。因此该地区短期不会形成太多亮点，并且
对整体市场影响不大。
同时，互联网公司的蓬勃发展，也为99年下半年、2000年初北京写字
楼市场的回升作出了很大的贡献。见表（一）。这些ISP（网络服务供应商）
和ICP（网络内容提供商）大面积吸纳着供应量。许多知名有实力的IT公司
多落户在国贸、建国门商圈或金融街一带，反而远离了中关村，主要是由于
目前中关村现有甲级写字楼供应不足，且硬件及形象不如国贸、建国门、金
融街的写字楼。
表（一）部分网络公司入住北京写字楼情况（2000.9）
资料：《中国地产市场》杂志社
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公司名称 写字楼名称 面积(平方米)
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tom.com 东方广场 9000
搜狐 光华长安大厦 2000－3000
8848 通泰大厦 2400
3721 和乔大厦 800
中国网络通信有限公司 国企大厦
中国信息高速公司 国企大厦 4000
搜房 航华科贸
中华网 国贸大厦一期 850
易趣网 嘉里中心 354
网易 嘉里中心 2000－3000
Bailichuan 嘉里中心 560
Sain Online 嘉里中心 300
Powerware 嘉里中心 300
中青旅电子商务部 嘉里中心 1000
亿唐 嘉里中心
Chian Byte 嘉里中心
冠群电脑 嘉里中心
Intel 嘉里中心
中国创维网 盛福大厦 1700
宏基数字服务 盛福大厦 1700
Tiger Network 盛福大厦 1000
E-Turle 盛福大厦 800
Bookoo.com 盛福大厦 1500
Chain Sartup.com 盛福大厦 800
IBM 盈科中心
瑞得在线 华润大厦
世纪鸿通 远洋大厦 2000
网景 远洋大厦 800
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现状篇
租金回升，在保的写字楼为数不多，写字楼市场分开租、售两大部分
北京写字楼平均租金USD15.8／平方米·月（4.4元／平方米·天）
★租金
北京写字楼共有450多个项目是只租不售的，平均租金为4.4元／平方
米·天即约USD15.8／平方米·月。其中65％的写字楼的租金在USD7.5／
平方米·月至USD14.5／平方米·月之间。还约有15％的写字楼的租金在
USD15－18／平方米·月，只有9％的项目的租金是高于USD30／平方
米·月，其中占市场份额最少的是租金超过10元／平方米·天及少于2元／
平方米·天的楼盘了。见表（二）列出目前北京写字楼租金的分布。
表（二）北京写字楼租金分布（2000.9）
资料：《中国地产市场》杂志社
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租金(元／平方米·天) ＜2 2－3 3－4 4－5 5－6 6－7 7－8 8－9 9－10 ＞10
租金(USD／平方米·月) ＜7.5 7.5－11 11－15 15－18 18－21 21－26 26－30 30－34 34－37 ＞37
所占比例 2% 36.50% 28.50% 15.20% 5% 3.80% 2.80% 3.20% 1.20% 1.80%
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在不同区域内，又以多少租金为主流呢？见表（三）
表（三）北京各区写字楼主打租金排列（2000.9)
资料：《中国地产市场》杂志社
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朝阳区 海淀区 西城区 东城区 崇文区 丰台区 宣武区 石景山
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第一位 2－3 2－3 3－4 2－3 2－3 2－3 2－3 2－3
第二全 3－4 3－4 3－4 4－5 3－4 3－4 3－4
第三位 4－5 4－5 2－3 ＜2 ＜2 ＜2
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北京目前写字楼租金最高的是国贸二期为USD60／平方米·月（建筑面
积），而且也是所剩无几。
在写字楼租赁市场中，以朝阳区的数量最多，其次为海淀区，最少为石
景山区。而在各区中以朝阳区的租金为最高，其次为东城区，最低的一个地
区为丰台区。见表（四）列出分区中写字楼的平均租金。由此可见，北京东
部的写字楼租金平均高过其它方位的现实目前还没有改变。
表（四）北京写字楼在各区域中数量及租金（2000.9）
资料：《中国地产市场》杂志社
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区域 朝阳区 海淀区 西城区 东城区 宣武区 崇文区 丰台区 石景山 总计
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项目数量（个） 154 113 66 58 27 22 13 3 456
租金USD／平方米·月 180 14.8 14.8 15.5 14.8 12.2 12.3 12.8 158
租金(元／平方米·天) 5.0 4.1 4.1 4.28 3.4 4.1 3.4 3.5 4.4
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从表（三）可以看出尽管朝阳区的租金在各区最高USD18／平方米·月，
再综合表（四）就可以看出在朝阳区以租金在2－3元／平方米·月的楼盘
最多约占27％。由于朝阳区覆盖地区大：既有北部的亚运村，又有CBD的
国贸商圈及市中心的建外大街一带，因此，写字楼档次分布不均匀，其中不
乏档次低，体量不大，重新装修、刷新过的旧型写字楼，但又同时拥有京城
最多的甲级写字楼，其中CBD商圈的写字楼租金在USD25／平方米·月。
北京写字楼平均售价近14000元
北京目前在售的写字楼有37个左右，均价为13800元／平方米，约1670
多美元／平方米。若从位置、品质、功能、配套及入住公司实力等方面综合
考虑北京的甲级或次甲级、乙级、普通写字楼的售价，则分别各相差近40％，
其中甲级或次甲级的售价每平方米在人民币2万元左右，而普通写字楼每平
方米的售价在1万元人民币左右。这三个等级每平方米售价分别相差5000
元。见表（五）。
表（五）2000年北京写字楼售价表（2000.9）
资料：《中国地产市场》杂志社
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写字楼级别 甲级或次甲级 乙级 普通 总计
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个数 9 21 7 37
人民币售价(元／平方米 20047 13130 8429 13867
美元售价(USD／平方米) 2415 1598 1016 1671
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目前在出售的写字楼中从今年年初到年底前可入住的有16个项目，总建
筑面积在85多万平方米，其中以海淀区供应面积最大：30.5万平方米，其次
是西城区29.4万平方米，而朝阳区的供应量相对较少，为17.4万平方米。这
些写字楼的平均使用率在70％。见表（六）。
表（六）2000年北京在售写字楼情况（2000.9）
资料：《中国地产市场》杂志社
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项目名称 售价 位置 总建筑面积 使用率
(均价元／平米) (万平方米) (％)
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中关村大厦 15000 海淀区 3.8 70%
中元大厦 9800 西城区 5 70%
北京远洋大厦 24644 西城区 12 63%
成远大厦 21000 朝阳区 3多 75%
冠华大厦 12500 西城区 4 72%
大康大厦 11600 崇文区 1.7 75%
天莲大厦 7500 海淀区 3.8 70%
海泰大厦 8500 海淀区 10 73%
冠平大厦 13000 海淀区 3.8 70%
汇欣大厦 12450 朝阳区 6.2 70%
京华苑商住楼 4800 丰台区 3.3 72%
凯旋大厦 17500 西城区 8.4 65%
林达大厦 8800 朝阳区 5 70%
腾达大厦 15000 海淀区 9.1 73%
第一上海中心 17430 朝阳区 3.2 70%
成铭大厦 15000 西城区 2.8 72%
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展望篇
从目前已开盘的写字楼可见，2001年可以入住的写字楼大概有70多万
平方米。其中以海淀区的供应量最大为39.6万平方米，其次为朝阳区16.8万
平方米及东城区15万平方米。而在2002年至2003年，目前可以预测的供应
量大约在65万平方米。加上北京目前在租的写字楼剩余未出租的面积约30
万平方米，在未来2年中北京市场上将会有200万平方米的供应量。值得一
提的是，目前空置的写字楼多数为位置较差，档次较低，品质落伍后类写字
楼，而甲级、次甲级写字楼出租率极高，一些甚至达到100％，即使剩下少
数面积，发展商也对租客的选择极为苛刻。可目前市场上更需要的是一批真
正甲A写字楼，才能真正满足现在正在寻找写字楼的客户。
北京写字楼市场的需求量将会来自以下几大源头：
☆WTO的多层次辐射影响
·已进入中国的国外知名大企业对中国入世的期待感受更深，会在入世
前后调整在华投资的力度，对物业的需求会有步骤地逐步扩展。
·目前列全国500强的企业已有170多家进入中国，若入世顺利，北京
还需再有20－40万平方米的甲级写字楼满足他们的需求。
·除500强以外，国外中、小型企业也将进入，企业由于类型不同和分
散，对北京不同档次、不同方位的写字楼要求各有不同，每个公司所需要的
面积在200－800平方米之间的居多，可有效地消化掉部分些现有及未来一、
二年的供应量。
·入世对国外金融、保险业的影响很大，他们的进入会对国贸商圈、金
融街、长安街沿线的写字楼产生大量的需求，一般来说，这些企业的单位需
求面积较大，同时，发展顺利的企业拥有2万平方米左右独立写字楼的需求。
·随着这些大、中、小型外企的进入，第三产业如服务、零售、饮食业
的发展会有互动蓬勃展开的势头。这些企业除需求营业面积外，也会需要办
公用房。
☆国企大公司将会是大面积优质写字楼的主要购买者
金融街的“国字号”机构、公司已唱了主角。我国银行、证券、保险业
的大部分，国家级金融机构都已入驻金融街，已竣工、在建面积近120万平
方米，可见中资企业对高档写字楼的需求很大，而且会不断增大。见表（七）。
表（七）部分中资公司入住北京写字楼情况（2000.9）
资料：《中国地产市场》杂志社
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公司名称 写字楼名称 面积(平方米)
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联想电脑 海龙大厦 首层
泰克电脑 国际企业大厦 1000多
东大阿乐派 国际企业大厦 1000多
亚信电脑 中电信息大厦 6000
德州仪器公司 中电信息大厦 6000
四川省国富投资管理公司 国贸二期 500
中证万融 南银大厦 500
中国电信 国际金融中心 15000
泰康 国际金融中心 20000
邮电器材 国际金融中心 6000
某政府机构 金融大厦 45000
太平洋保险北京公司 远洋大厦 8000
贸促会 远洋大厦 12000
深发展 远洋大厦 7200
红塔集团 远洋大厦 2000
金杜律师事务所 远洋大厦
中国船舶进出口总公司 方圆大厦 整栋
中国海洋石油总公司 京盛广场 整栋
信达贸产管理公司 东环广场 11000
北京晨报 东环广场
北京青年报 建宏大厦 20000
君和律师事务所 华润大厦 1200
中伦律师事务所 航华科贸 2000
金杜律师事务所 嘉里中心 1200
中国网通 国企大厦 4000
南方证券 东方广场 6000
华夏基金 东方广场 3000
国务院金融工作委员会 金玉大厦 5300
中国联通 太运大丰 35000
中国网通 中关村大厦 1800
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☆外地驻京办对写字楼的需求是一块不可忽视的份额
外地驻京办在北京办公的地点已悄然地变化着，不少驻京办已不再将自
己安置在胡同中某个小院内，而是逐渐移至一些中档写字楼或自盖大厦。另
一个值得关注的现象是，驻京办不再是省级或省会城市这一级别的，不少其
它中、小城市，甚至县级市也进京置办产业，特别是这些城市，不少除政府
行为外，都有企业支持。暂时一些档次不错的商住两用项目能满足他们的要
求，但在未来的二三年内这种情况会有所改变。他们对写字楼的要求会更高
一些。
☆IT行业将刺激写字楼租赁市场
99年、2000年，IT业已让不少写字楼看到了久违的希望。见表（一），
知名网站纷纷大手笔抢占名气、档次、功能优秀的写字楼，动辄租赁上千平
方米的面积，让其它行业多秒有些嫉忌和羡慕，但在未来几年内，这些行业
对写字楼的需求量就像这些行业本身的发展一样绝对是个未知数。
☆新兴行业将是未来写字楼一大潜在客户群
不少新兴行业如律师事国所、医疗器械、广告、影视制作、媒介、诊所、
顾问公司等经历了前几年的原始积累，纷纷改换门庭，或扩租，或迁入更高
档的写字楼，不少公司因看到行业发展的可保证性，也纷纷购置写字楼。因
此，未来几年150－300平方米的可售写字楼将会大有市场。但目前在市场
中，这是一个空缺。特别在高档写字楼集中的CBD国贸商圈、建国门商圈、
朝外商圈。据悉，位于国贸商圈中心，嘉里中心南将会于今年11月推出“数
码01大厦”，其最小建筑面积在90平方米，还有120、150、200、300
平方米的自由组合。更值得一提的是它的户型作出了“老板”间有卫生间、
员工办公空是拥有独立卫生间及开敞“厨房”的安排这在市面还很少见。数
码01无论是其优越的位置，还是充分“以人为本”的设计，都将会为市场起
个好头。这种为新兴行业量身制造的写字楼将会在未来二、三年内大有市场。
北京写字楼的市场在经历过大起大落的几年，相信会如同其他事物一
样，蓬勃与低迷会有它的周期。入世虽是早晚的事，但它毕竟还没有成为事
实，它对写字楼目前冲击或刺激力并不是十分明显。而申奥是否成功是还需
要等待，它的影响力也需要时间加机会才会产生。若说IT行业的加盟会增加
需求，那就更不会对整个市场产生太大的冲击。因此，写字楼的开发建设并
没有到了象经济适用房那样建一个火一个，建一个卖光一个的时刻，写字楼
重新真正的再次辉煌要靠太多的外力，而对它起决定性作用的事件又带有那
么多不肯定因素。因此，写字楼新的开发应在为未来作准备的同时再务实些，
市场上中资机构会成为购买优质写字楼的主力。目前市场中甲级写字楼的入
住率在90％以上，几乎没有大面积可供这类公司再扩租或租赁。另外，符合
新兴行业需求的写字楼目前在市场中并不是很多，这也是值得关注的一块市
场。
