京城写字楼城市场在度过了萧条的寒冬之后，迅速迎来炎热的夏季。当
前，北京写字楼平均入驻率已达90％，尤其是朝阳CBD（中央商务区）、
中关村、金融街三个商圈内的写字楼租售价更是一跃飙升。
CBD圈内集中了大量甲级写字楼，其中国贸二期的租金价格由年前的25
美元／平方米涨至现在的45美元／月平方米；朝阳门使馆区内的丰联广场、
联合大厦、泛利大厦的入驻率达到了99％。CBD延伸区内的中粮广场、恒
基中心、光华长安大厦、国贸一期、航华科贸、华润大厦、嘉里中心入驻率
达95％，再找不出上千平方米的空房间；“城中之城”的东方广场租金价格
由年前的20美元／月平方米升至今天的38美元／月平方米，签约客户已达6
成。中关村科技园区内的中电信息大厦、知春大厦、泛亚大厦、理工大厦、
希格玛大厦的入驻率接近100％，方圆大厦、凯旋大厦在未正式开盘前就卖
出6成。北京金融街的国企大厦已经封盘，准备入驻的客户只能等待楼内客
户“挪窝”；通泰大厦、投资广场、平安大厦、百盛二期所剩面积也寥寥无
几。
这三大区域内写字楼的热销说明更多商家偏爱区域聚集，新老商圈的魅
力正在发散出来。
北京商圈谁为最？
在北京，大大小小的商圈能数出十几个：大的像朝阳的CBD、东城区的
中央商业区、西城区的金融街、海淀的中关村，小的像丽都商圈、马甸商圈、
亚运村商圈、丽泽桥商圈等等。其中，真正有魅力的商圈首推朝阳的CBD，
其次为中关村和金融街。
北京工商大学商业经济研究所所长陈及认为，商圈形成最直接的表现是
规模聚集带来规模效应。商家在此聚集以后，信息比较密集，商机较多，成
本较低，能够带来效益，正在稳步发展。
朝阳CBD商圈的形成，除了自发因素外，还有政府的推动。因为这个区
域有使馆区，所以在八十年代初，政府即投入资金兴建了大量的基础设施，
路、气、水、电、通讯、排污等系统建设在北京超前。在交通方面，与首都
机场及天津、秦皇岛和津、唐等港口联系便捷；区位，第一、第二、第三使
馆区及其他外事机构集中在这一带；用地，50年代这一地区建了不少工厂和
低标准住宅，当前，很多工厂面临搬迁。此外，该地区在旧城之外，受古都
风貌保护和建筑高度等控制影响较小。经过近几年的发展和建设，国贸附近
区域已具有了发展中央商务区的基础，邹形已经显现。建外大街、朝外大街
涌现了众多商务写字楼，如：国际大厦、长富宫、赛特大厦和赛特饭店、蓝
岛大厦、丰联广场、嘉里中心等等。并形成两条商务大道，建外大北窑地区
也具有成为北京中央商务区的延伸发展条件。而国贸所处的朝阳区条件得天
独厚，让其他地区望尘莫及。朝阳区聚集了设在北京60％以上的外国商社和
3000多家各国公司；177家驻京海外新闻机构中的167、1／3以上的北京
市星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店宾馆；国贸中心、国际会议中心等
一些久负盛名的国际交往活动场所也汇集在此。诸多的资源优势使这一区域
有望成为最具实力的商圈。而且，朝阳区今年将商务中心区的概念加以延伸，
提出了建设北京国际商务区的设想，其范围包括商务中心，国际商务大道——
东三环以及六个辐射区——亚运村、望京、酒仙桥、温榆河国际村、首都机
场、朝阳口岸。为推动国际商务区建设而推出的国际商务节将在本月举办。
长期以来，由于薄弱的基础设施建设，拥挤的交通及企业的小型化，使
中关村这一发源于八十年代的电子一条街在很长时间内没有形成成熟的商业
氛围。然而，世纪之交“中关村经济”烘热了中关村，中关村及其周边地区
作为京城的新商圈正在被人们接受。今年上半年，园区内基础设施和产业基
地建设明显提速，白颐路北延工程已经告捷，轻轨铁路、成府路、西北四环
路正在加紧建设，中关村西区和中国科技城改造、国家级软件园等一批重点
项目都在顺利进行。随着中关村科技园的建立与发展，可以预见，中关村新
商圈的繁荣指日可待。
北京金融街正朝着世界级的金融中心大步迈进。北京金融街南起复兴门
内大街，北至阜成门内大街，南北长约1700米，总占地面积103公顷，在金
融街落户的企业总数已达200多家。这里集中了中国人民银行总行、中国证
券监管会等国内主要大型金融机构。建成以后的金融街将拥有齐全的证券、
期货、黄金、外汇调剂、金融抵押、租赁等金融市场，并辅以为金融业配套
服务的律师、会计师事务所以及高档次的商业、餐饮业、公寓和文化娱乐设
施。随着进一步的发展，金融街有望形成专门的金融商圈。
新产业再添一把火
新兴产业是刺激写字楼楼市稳步上升的主体，其中以网络公司的办公需
求最大。从朝阳区的嘉里中心经国贸到达长安街边的东方广场，短短的几公
里内，集中了100家网络新贵。网络“扎堆儿”最典型的例子莫过于嘉里中
心写字楼。亿唐、网易、263首都在线、酷必得等20余家大小网站云集于此。
究其原因，北京的网络公司大多急于前往海外上市，非常重视企业形象，而
手中又握有巨额风险投资，具有一掷千金的实力。因此，这些公司在选址时
纷纷把目光投向黄金地段的高档写字楼。对于网络公司来说，影响其远址决
策的主要因素除了地段、交通、写字楼形象等外，最重要的就是开发商所能
提供的通讯服务了。京城新商圈的甲级写字楼大多加强了通讯系统设备的完
善，综合布线多采用美国先进的数据传输、语音传输系统，满足了IT行业的
需要。
此外，广告、商贸、IT信息服务、医疗器械、进出口、影视制作、律师
事务所等新兴行业的大量涌现，也成为新商圈的客户群体，这些规模不大、
资金有一定实力的行业对新商圈的形成起到了至关重要的作用。
