新概念：房屋登记簿的效力将高于房屋所有权证

《房屋登记办法》解读和举例

1、新概念：房屋登记簿，效力大于产权证

《房屋登记办法》规定，房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这是房屋登记簿概念首次在《房屋登记办法》中出现。今后，房屋所有权证将不再是房屋的唯一合法凭证，房屋所有权证只是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式，房屋登记簿的效力将高于房屋所有权证。

2、新登记类型：预告登记、地役权登记、更正登记和异议登记

《房屋登记办法》在保留了原办法中的所有权登记、抵押权登记的基础上，依据《物权法》的规定，新增加了预告登记、地役权登记、更正登记和异议登记等登记类型。

（1）预告登记

预告登记，是指为了保全一项请求权而进行的不动产登记。《房屋登记办法》规定，预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让和抵押都可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

举例：在我国现行的商品房预售制度下，购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求赔偿，而无法获得指定的房屋。而预告登记制度将可以很好的解决这一问题，只要购房人办理了预告登记，开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。

（2）地役权登记

地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。《房屋登记办法》规定，在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权登记。

多年来我国没有地役权制度，有关地役权纠纷大多是按相邻关系处理的，但相邻关系在实践中并不能完全代替地役权，这是因为，相邻关系是基于法律规定产生，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是维护正常生活和生产的最低需要。而地役权是以协议的方式利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益，是一项独立的物权。地役权登记后，可以对抗第三人。

举例：甲某和乙某的房屋相邻，甲某的房屋比乙某的房屋高，甲某为了保证自己房屋的观景视野，就与乙某约定，乙某在若干年内都保持房屋的高度不变，同时甲某支付一定的费用作为补偿。此约定即为地役权合同，该地役权如果办理了地役权登记，就具有了物权效力，即便乙某把房屋卖给了其他人，在地役权合同约定的时间内，不经甲某同意，新的产权人也不得改变房屋的高度。如果没有办理地役权登记，乙某出卖房屋后，新的产权人将不受地役权合同的约束，如果因翻建等原因改变了高度，甲某只能要求乙某承担违约责任，而不能要求新的产权人停建和承担责任。